요즈음 전세사기 때문에 온 나라가 시끄럽습니다. 이제는 그러한 불상사 가 일어나지 않기를 바라면서 전세사기의 수법과 안 당하는 방법에 대해 알려드리겠습니다.
㉠ 용어 정리
본 내용에 앞서 용어부터 간단하게 정리하고 넘어가겠습니다. 전세사기를 이해하기 위해 꼭 필요한 과정입니다. 누구나 쉽게 이해할 수 있으니 걱정하지 마세요.
- 깡통전세 : 부동산은 매매가와 전세가가 따로 있습니다. 내가 집주인한테 전세보증금을 내고 전세집에 들어갔는데 계약기간 중간에 집주인이 부도나거나 보증금을 흥청망청 써서 계약기간이 만료되었을 때 보증금을 돌려 줄 돈이 없다면 일단 내가 살고 있는 전세집은 경매에 넘어가게 됩니다. 그리고 전세집이 제3자에게 매각되면 제3자가 지불한 낙찰가 중 일부를 통해 내 전세보증금을 겨우 돌려받을 수 있기는 합니다. 그런데 입찰 기일 내에 집을 매입해 가려는 사람이 없다면 경매가 유찰이 되는데 유찰 1회당 지역에 따라 경매 최저입찰가가 20~30%씩 하락합니다. 이 경우 내 보증금을 온전히 돌려받지 못하게 됩니다. 이러한 위험이 도사리고 있는 전세집을 깡통전세라고 합니다.
- 따라서 내 전세집이 경매에 넘어가게 됐을 때 유찰될 것까지 고려해서 전세가가 매매가의 70%이하인 집을 선택하는 것을 추천합니다.
- 근저당 : 근저당이란 집주인이 집을 구매했을 때 그 집을 담보로 얼마의 대출을 받았는지 알 수 있는 지표입니다. 근저당이 설정된 집은 집주인이 집을 매입할 당시 은행에서 대출을 받았기 때문에 집주인이 대출을 갚지 못해서 집이 경매에 넘어가게 되면 낙찰가에서 전세 세입자인 나보다 은행이 먼저 배당을 받아가게 됩니다.
이 경우에도 은행이 받아간 배당을 제외한 금액을 내가 돌려받기 때문에 전세보증금을 온전히 받기 어렵습니다.- 따라서 근저당이 설정된 집의 경우 근저당과 전세가를 합친 금액이 매매가의 70%이하인 집을 고르는 게 좋습니다.
- 대항력 : 대항력이란 세입자가 법적으로 주택을 사용할 권리와 보증금을 돌려 받을 권리를 말합니다. 대항력을 확보하려면 전세 계약 후 반드시 주민센터에서 전입신고를 해야합니다. 만약 전입신고를 하지 않은 상태에서 전세집이 경매에 넘어갔을 경우 전세보증금에 대한 권리를 주장할 수 없습니다. 전입신고는 필수입니다.
- 우선변제권 : 우선변제권은 전입신고를 하면서 600원을 내고 확정일자를 받으면 우선변제권이 나한테 생기는데 전세집이 혹여라도 경매에 넘어갔을 경우 낙찰된 금액을 제3자보다 먼저 받을 수 있는 권리를 말합니다.
- 전세권설정 : 전세권설정은 확정일자와 같은 개념입니다. 차이점은 확정일자는 전입 신고 후 다음날 00시부터 발생합니다. 반면 전세권설정은 전세 계약 후 즉시 효력이 발생합니다. 게다가 전세권설정은 전입신고가 필요치 않기 때문에 실거주를 하지 못하는 분들이 경매에 넘어갈 것을 고려해서 많이 들고 있습니다.
- 전세보증보험 : 전세보증보험은 전세계약을 하면서 보증보험에 가입하면 보험료를 내는 조건으로 집이 경매에 넘어갔을 때 해당 기관이 보장 한도 내에서 전세보증금을 선지급해 주는 겁니다. 보증보험도 무조건 가입할 수 있는 것은 아닙니다. 권리사항이 복잡해서 보증금을 돌려 받지 못할 위험이 큰 집은 가입이 거절될 수도 있습니다. 따라서 전세보증보험 가입이 거절되는 집은 어지간하면 거르시기 바랍니다.
※ 2부에서는 전세 사기 유형과 예방법에 대해 알아보겠습니다.